Основные факторы, влияющие на российский рынок жилья

Российский рынок недвижимости, особенно новострооек, тесно связан с экономикой страны, и его динамику сложно предсказать. Эксперты рассказали о ключевых факторах, которые определяют цены на жилье и общее состояние рынка.  

Экономика и политика 

На рынок недвижимости влияют общие экономические и политические процессы в стране, отметила Мария Варьяс, глава офиса «Тургеневское» агентства «Инком-Недвижимость». Важными факторами являются динамика доходов населения, ситуация на рынке труда и настроение покупателей, добавил Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циан».  

«Связь не всегда прямая. Например, во время пандемии в 2020 году экономическая ситуация ухудшилась, но льготная ипотека спровоцировала резкий рост спроса на новостройки, что привело к подорожанию вторичного жилья», — пояснила Варьяс.  

Государственные программы, такие как льготная и семейная ипотека, в последние годы играют ключевую роль, отметил Валерий Тумин, директор по рынкам России и СНГ компании Fam Properties. Решения о продлении или отмене таких программ мгновенно отражаются на спросе и ценах.  

Ключевая ставка Центрального банка

Одним из главных факторов является ключевая ставка Банка России, подчеркнул Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».  

«Повышение ставки из-за инфляции делает ипотеку дороже, снижая спрос. И наоборот — снижение ставки оживляет рынок», — объяснил Артем Цогоев, член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate.  

Сейчас рынок ожидает снижения ставки с текущих 20%, но эксперты предупреждают: если снижение будет плавным, покупатели могут занять выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее падение ставок.  

Банковские вклады vs недвижимость 

Доходность по вкладам также влияет на рынок жилья. «Когда ставки по депозитам высокие, люди предпочитают их, а не инвестиции в недвижимость», — отметил Цогоев.  

Сейчас средняя ставка по вкладам в топ-10 банков составляет около 15,5–16%, что выше доходности от аренды. Эксперты прогнозируют, что массовый возврат к инвестициям в жилье начнется, когда ставки упадут ниже 12%.  

Курс рубля 

Ослабление рубля увеличивает стоимость импортных стройматериалов, что может привести к росту цен на жилье, особенно в премиум-сегменте. Однако в комфорт-классе используются в основном отечественные материалы, поэтому влияние курса здесь меньше.  

Кроме того, в моменты резкого падения рубля люди часто вкладывают деньги в недвижимость, как это было в 2014 и 2022 годах.  

Прогнозы 

До снижения ключевой ставки до 15% ипотека останется малодоступной, а рынок — вялым. По прогнозам, это произойдет не раньше второй половины 2026 года.  

В сегменте новостроек цены вряд ли упадут, так как застройщики не могут их снижать. На вторичном рынке цены будут стагнировать, поскольку продавцы не хотят снижать стоимость и ждут лучших времён.